Тема сегодняшнего круглого стола - жилищный вопрос. Точнее, проблема социального жилья. Думаю, подтверждать актуальность этой проблемы не надо.
Действующее законодательство предусматривает возможность получения бесплатного жилья по договору социального найма. И многие регионы заявляют о своих программах строительства социального жилья. Но, как показывают мои встречи с людьми, они не верят, что при безумных ценах на квадратные метры вдруг появится действительно доступное жилье для всех категорий населения. Не верят. И при этом все-таки надеются!
Убежден, каким бы ни было экономическое положение страны, власть просто обязана помочь людям получить крышу над головой. Сегодня государство уже не обещает "каждой семье – отдельную квартиру", как раньше. Речь идет только о доступности жилья. Но как это обещание выполнить? И о каком жилье идет речь?
В январе 2007 года Москва заняла шестое место в рейтинге городов с самыми дорогими апартаментами класса "суперлюкс". Причем наиболее популярным предложением такого рода является трех - или четырехкомнатная квартира стоимостью от 3 до 3,5 миллионов долларов. Все это было бы занимательно, если бы были решены главные проблемы: жилье для среднего класса, бюджетников, жилье для расселения людей из ветхого и аварийного жилья, для семей с низким уровнем дохода, в том числе молодых семей, сирот, инвалидов.
При нынешнем состоянии рынка воспользоваться ипотечным кредитом могут, по экспертным оценкам, лишь 5 - 7 % россиян. Достаточно сказать, что если воспользоваться кредитом, то за 10 лет придется заплатить двойную цену. В связи с ростом цен за последние полтора года потеряли возможность приобрести жилье семьи с доходом - в зависимости от региона - менее сорока - восьмидесяти тысяч рублей на члена семьи в месяц. Купить квартиру за счет накопленных средств практически невозможно, так как рост цен на жилье опережает рост заработной платы.
Победные реляции нашей исполнительной власти по поводу распространения ипотеки неуместны. Этот кредит "работает" не столько в интересах граждан, сколько в интересах банковских структур. К ипотеке прибегают, в основном, при "операциях рыночного обмена", когда хотят продать старую квартиру и, доплатив, купить более качественное жилье. Для такой сделки преимущество ипотечного кредитования очевидно и люди им пользуются.
Одним словом, покупка собственного жилья для среднестатистического россиянина пока остается несбыточной мечтой.
Масштабность проблемы известна. Вопрос улучшения жилищных условий крайне актуален для 21% населения страны, это почти 30 миллионов человек. Сегодня в очереди на улучшение жилищных условий стоит 3 млн. 337 тыс. семей. Это огромные цифры. Подавляющая часть очередников - до 70% - малообеспеченные семьи. Острейшей проблемой является износ жилого фонда. Из общего объема жилого фонда в 3 млрд. кв. метров, 95 миллионов - ветхое жилье.
Сколько мы строим? В 2003 году в России на каждого жителя страны было построено 0,25 кв. м. жилья. В 2006 году этот показатель составил 0,35 кв. м., а в этом году он должен превысить отметку 0,4 кв. м. Это много или мало? В Послании Федеральному Собранию Президент определил другую цифру: надо строить 1 кв. м. жилья в год на каждого россиянина. Только тогда появится возможность сблизить уровень предложения с уровнем спроса, остановить рост цен и повысить доступность жилья на свободном рынке.
Проблему жилья для "среднего класса" в течение предстоящих нескольких лет Правительство собирается решать при помощи своего рода государственной "интервенции" на рынке жилья. Выделена земля под крупные строительные проекты: комплексную жилищную застройку. Будут проведены земельные аукционы и определены субвенции строительным компаниям - победителям. Предложение земельных участков, как и следовало ожидать, заинтересовало лишь крупные строительные компании. Предполагается построить 20 млн. кв. м жилья.
По замыслу резкое увеличение предложения на рынке жилья должно сначала стабилизировать цены на жилье, пользующееся массовым спросом, потом подравнять спрос и предложение и в конце концов сделать массовое жилье (жилье экономкласса) доступным по цене.
Правительство требует удержать цену жилья, построенного по этим программам, на уровне 30 тыс. рублей за 1 м2. Но никаких обязательств по себестоимости жилья, его качеству, а также по цене продажи строительные компании на себя не берут. Этого от них и не требуют, несмотря на то, что инфраструктурные объекты будут субсидироваться государством. А рынок, как известно, диктует свои условия.
Проблему доступности жилья для средней российской семьи одним махом не решить. Надо работать в нескольких направлениях. Одно из них - малоэтажная застройка. Экономически активная часть населения должна получить возможность построить себе жилье самостоятельно, подряжая небольшие строительные компании. А для этого надо преодолеть главное препятствие - отсутствие участков под застройку на недорогой земле с инженерной и транспортной инфраструктурой.
Более разнообразно следует решать и проблему кредитования покупки жилья. Мною совместно с депутатом Госдумы Оксаной Дмитриевой подготовлен проект Федерального закона "О строительных сберкассах". По предварительным подсчетам его реализация позволит обеспечить жильем около 25 процентов нуждающихся.
Речь идет о создании новых кредитных учреждений. Гражданин открывает в них счет для покупки жилья. При накоплении 30% стоимости квартиры он имеет право воспользоваться кредитом, причем государство на определенных условиях субсидирует как счет, так и процентную ставку, которая не может быть выше 5% в год.
Законопроект уже получил положительные отзывы во всех министерствах и сейчас находится на согласовании в Правительстве.
В некоторых городах предпринимаются попытки возродить на новой, рыночной основе жилищно-строительные кооперативы.
Однако для многих семей социальная программа остается единственным шансом получить квартиру. И об этом основной разговор.
Сегодня в отчеты по строительству социального жилья регионы зачисляют все что угодно: жилье, которое предоставляется населению по так называемой "социальной ипотеке", жилищным сертификатам, программам расселения "пятиэтажек". Но на самом деле - и это мнение многих специалистов - сегодня объемы строительства жилья для предоставления гражданам по договорам социального найма ничтожно малы. Даже в Москве в прошлом году они составили лишь 300 тыс. м2. А к 2010 году эти объемы снизятся до 220 тысяч. Получается, что у социального государства нет социального жилья. Частное и только частное. Думаю, такое положение надо исправлять, коль речь идет о действительно доступном жилье.
На какие вопросы по социальному жилью мы должны ответить?
1. Что относить к социальному жилью?
2. Кто может претендовать на социальное жилье?
3. Кто строит социальное жилье и какого качества оно должно быть?
4. На каких условиях социальное жилье предоставляется людям?
Надеюсь, сегодня мы обсудим эти злободневные вопросы.
Первое. Понятие социального жилья надо четко прописать и закрепить законодательно.
Очевидно, что социальное жилье – это дотационное жилье. Тем или иным образом дотируется его строительство. Далее. Жилье никак нельзя назвать социальным, если оно находится в собственности жильца. Значит это арендуемое жилье. Дотируется арендная плата. И, последнее, получение такого жилья регулируется строгими и четкими правилами.
Наверное, у участников круглого стола найдутся свои, более точные определения. Со своей стороны позволю лишь одно замечание.
На мой взгляд, приватизация квартир не укрепила среди социально незащищенных групп людей чувство собственника, особенно в связи с возникшими проблемами капитального ремонта и трудностями по созданию товариществ собственников жилья. Жилищный кодекс практически полностью освободил органы местной власти от обязанности управления многоквартирными домами, а большое число "бедных собственников" не могут принимать на себя это бремя, в том числе платить за содержание общего имущества. Управление многоквартирными домами превратилось в сложнейшую проблему. Кроме того, у значительной части населения просто нет денег, чтобы оплачивать содержание жилья. Собственность - это ответственность и расходы.
Поэтому для малообеспеченных семей должны быть созданы все условия для социального найма.
В европейских странах доля жилищного фонда, которая приходится на социальное жилье, варьирует в пределах 15 - 35%. Право на жилье закреплено в Декларации прав человека ООН и в Конвенции ООН по экономическим, социальным и культурным правам. На социальные жилищные программы выделяется от трех десятых до полутора процентов ВВП.
Доля жилищного фонда, которая приходится на социальное жилье в некоторых европейских странах: Голландия - 35%, Австрия - 23%, Великобритания - 21%, Дания - 19%, Франция - 17%.
Второе. Кто имеет право на получение жилого помещения по договорам социального найма? Тот, кто не в состоянии обеспечить себя жильем самостоятельно: во-первых, нуждается в жилье, и, во-вторых, является малообеспеченным. Это общее основание. Но кого конкретно и по каким критериям отнести к малообеспеченным? При каких условиях возникает право на получение "социальных метров"? Жилищный Кодекс об этом прямо не говорит, и отдает решение этой непростой задачи на региональный уровень, на городские и районные администрации. В результате два года прошло, а мало-мальски единого подхода в стране нет.
Думаю, основные критерии отнесения семей к малообеспеченным надо прописать на федеральном уровне. В противном случае количество нуждающихся в жилье по договорам социального найма будет силами местных бюрократов искусственно сокращено до минимума.
Кроме нуждающихся малообеспеченных граждан, кроме сирот и инвалидов квартиры на условиях социального найма должны получать и иные категории россиян. Например, молодые специалисты, годовой зарплаты которых обычно хватает лишь на покупку одного метра жилья. Предоставление им квартир в социальный наем в тех регионах, где нужны рабочие руки, позволило бы разумно и рационально распределять трудовые ресурсы. Скажу больше. Социальное жилье - это наш шанс резко повысить мобильность населения, особенно трудоспособного возраста. Ведь вдумайтесь: ипотека - это своего рода "новое крепостное право". Взяв кредит и купив квартиру, молодые семьи привязывают себя к ней. Тогда как возможность арендовать жилье за приемлемую цену позволяет свободно менять место жительства и работы.
Нужен фонд социального жилья и для тех людей, которые по ряду причин были вынуждены расторгнуть ипотечные договора, и остались без крыши над головой.
Третье. Кто строит социальное жилье и какого качества оно должно быть?
Как показывает международная практика, компании, занимающиеся возведением и управлением социальных домов могут принадлежать муниципалитетам, частным лицам, кооперативам, некоммерческим жилищным ассоциациям, другим инвесторам. Соответственно социальное жилье может находиться в государственной (муниципальной), коллективной или частной собственности.
Как строить социальное жилье в России? Целиком и полностью за счет бюджетного финансирования или привлекая на определенных условиях частные средства? Или только за счет частных средств, а государство будет определять льготы застройщикам, субсидировать арендную плату и целевые пособия на оплату коммунальных услуг? Надо ли создавать государственную строительную корпорацию или можно все решить через институт государственного (муниципального) заказа. Я оставляю эти вопросы открытыми.
Что здесь главное? Чтобы собственник социального жилья сдавал его в аренду малообеспеченным гражданам на условиях, определяемых государством и местной властью.
Многое будет зависеть от того, сможем ли мы создать условия, чтобы строителям было экономически выгодно строить социальное жилье. Можно, конечно, предложить строителям возводить дома по фиксированным ценам за квадратный метр, предоставляя налоговые преференции, продавая землю по ценам, ниже рыночных, или, что было бы более правильно, предоставляя ее бесплатно, ускоряя административные решения и так далее. Но найдем ли мы инвестора?
Короче, если мы освободим наших отечественных застройщиков от излишних затрат и предложим им портфель заказов на 10-15 лет, согласятся ли они на норму прибыли в 15 %, что нормально для строительства, а не 100 - 150 %, как сейчас? Или будем искать инвесторов на стороне? Вопросов больше, чем ответов. Но эти ответы надо искать и искать немедленно! Жилье стало самой острой проблемой страны!
Объем предстоящего строительства жилья в стране огромен. И без эффективного государственно-частного партнерства нам не обойтись. Возможность и перспективы такого партнерства при решении жилищной проблемы в России широко еще не обсуждались. Наш круглый стол ставит перед собой эту задачу.
Четвертое и последнее. На каких условиях социальное жилье предоставляется жителям? Еслимы хотим привлечь к строительству социального жилья частных инвесторов,необходима новая методология расчета жилищных субсидий.
Есть и другие проблемы. Обычно договор социальной аренды заключается только на срок, в течение которого семья нуждается в социальной поддержке. Договор обновляется каждые три-пять лет, с подтверждением нанимателем уровня своих доходов. У нас пока договора социального найма являются бессрочными, и право на аренду фактически передается по наследству. Более того, Конституционный суд отменил запрет на приватизацию социального жилья, полученного после 1 марта 2005 года. Это полностью отвечает требованиям законодательства. Но бесплатная передача жилья в собственность не может продолжаться вечно.
В этом вопросе надо досконально разобраться.
28 июня вышел Указ Президента России "Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации". Это огромный шаг в реализации принципов социального государства и приоритета человеческой жизни, за который выступала Российская партия ЖИЗНИ, а теперь эту эстафету приняла партия "Справедливая Россия". Среди критериев оценки есть и показатели обеспеченности населения жильем.
Я более чем уверен, что общими усилиями мы сможем найти внятный и справедливый ответ на "квартирный вопрос" и обеспечить жильем тех граждан страны, которые сегодня нуждаются в социальной поддержке общества и государства.
Это и есть та социальная солидарность, без которой немыслимо развитие российского общества!