Ключевым фактором спроса на жильё должен быть стабильный рост доходов граждан, который позволял бы им регулярно улучшать жилищные условия, тогда не придётся бояться ни ипотечных пузырей, ни обвала спроса на жильё после завершения льготных программ.
Льготная ипотека принесла исторически низкие ставки по жилищным кредитам, но привела власти к вилке решений, каждое из которых ухудшает ситуацию: отказаться от программы означает лишить многих надежды на собственное жильё и ослабить экономическую активность, а продление программы приведёт к взлёту цен на жильё и повысит риски появления пузыря на рынке ипотеки. Оба варианта хуже. Чтобы решить жилищный вопрос, надо покончить с бедностью. Только тогда у нас будет и стабильный платёжеспособный спрос на жильё, и стабильные цены.
Медианная зарплата в стране около 30 тысяч рублей, то есть половина работающих граждан получает меньше этой суммы. Могут люди с такими зарплатами рассчитывать на улучшение жилищных условий? Нет, максимум возможностей при таких доходах – косметический ремонт в "хрущёвке". При этом льготная ипотека поддержала строительство только в крупных городах, а за пределами мегаполисов людям не нужно новое жильё? Вывод: программа прошла мимо целевой аудитории.
Льготной ипотекой ещё могут воспользоваться два типа заёмщиков: состоятельные граждане, для которых покупка квартиры – это инвестиция, и те, кто вынужден снимать жильё, не имея своего. Вторые восприняли программу как последний шанс приобрести квартиру, и лишать их этого шанса сейчас было бы неправильно. С другой стороны, застройщики злоупотребляют ситуацией и задирают цены на пустом месте. И чем больше разговоров о закрытии программы, тем быстрее растут цены, потому что для застройщиков закрывается окно возможностей нажиться на подскочившем спросе.
Выход из этой ситуации состоит не в том, чтобы отказываться от льготной ипотеки или наоборот безоговорочно её продлевать.
Программу надо точечно настраивать, в том числе за счёт сдерживания цен, но это не главное. Главное – это реальная борьба с бедностью. Когда ни один работающий человек не сможет назвать себя бедным и большинство граждан смогут регулярно улучшать жилищные условия, тогда спрос на жильё будет стабильным и не будет зависеть от сиюминутных решений властей. Застройщики, уверенные в постоянном спросе, не будут задирать цены на пустом месте, а власти смогут не опасаться появления пузырей на ипотечном рынке.
При этом единой продуманной политики борьбы с бедностью в России по-прежнему нет. А все предложения экспертов сводятся к необходимости экономического роста. Это уже напоминает мультфильм про Масленицу: "Вот придёт экономический рост – тогда и заживёте!" Какой может быть экономический рост и уж тем более спрос на жильё, если половина работников не получают и 30 тысяч рублей в месяц? Надо ограничивать цены, поднимать пенсии, поднимать нижнюю планку зарплат до 50–60 тысяч рублей, и только тогда будет и экономический рост, и спрос на жильё.
Ранее в агентстве Standard & Poor’s (S&P) заявили, что подорожание жилья продолжится и в 2021 году, а притормозить рост цен может только сворачивание программы льготной ипотеки. Экспертам внушает опасение выдача кредитов низкодоходным группам населения, а также общее увеличение задолженности населения.